Aquarelle d'un immeuble d'angle : socle en brique, étages en bois, terrasses plantées et commerces en rez-de-chaussée

« Un immobilier de proximité, ancré dans les territoires, pensé pour apporter une valeur durable à la ville et à ses habitants. »

Développement | Promotion | Conseil | AMO & MOD

ORA accompagne les acteurs publics et privés dans la révélation du potentiel de leurs territoires et de leurs patrimoines, pour faire émerger des projets économiquement viables, socialement utiles et écologiquement responsables.

Manifeste · Nos engagements

Trois engagements. Une même exigence.

Chaque projet ORA est évalué à l'aune de trois engagements indissociables. Ils guident nos choix, de l'idée au chantier, puis dans la vie du lieu.

Désirable.

Faire aimer le changement

Un projet qui donne envie, assume son impact et améliore la vie du quartier.

Nous ne voulons pas défendre un immeuble : nous voulons rendre évident ce qu'il apporte.

Les élus, les riverains et les futurs usagers attendent davantage qu'un programme conforme. Ils veulent comprendre ce que la transformation produit pour leur rue, leur quartier et leur quotidien.

ORA assume le changement, sans faire table rase. Nous cherchons à préserver au maximum ce qui est déjà là, un bâti, une matière, une mémoire, un usage, pour le faire évoluer. Cette démarche se discute tôt avec les collectivités, les habitants, les investisseurs et les partenaires du projet : elle nourrit le programme, sécurise son acceptabilité et affine sa qualité.

Concertation en amont
Mémoire du lieu
Espaces verts partagés
Architecture juste

Fertile.

Faire vivre les lieux

Un lieu qui fait émerger des usages, des activités et des liens.

Un projet immobilier est une graine : il doit créer les conditions de ce qui viendra après lui.

Nous ciblons des fonciers reliés aux transports, aux commerces, aux écoles et aux services : des situations où les nouveaux usages peuvent réellement prendre place dans le quotidien. Nos programmes apportent une nouvelle attractivité, avec des rez-de-chaussée actifs, des usages ouverts, des espaces inclusifs et une programmation connectée aux besoins réels.

Les cellules commerciales et artisanales sont pensées avec celles et ceux qui les feront vivre. Nous travaillons avec les artisans locaux, les porteurs de projets et les acteurs de l'économie sociale et solidaire pour ancrer les lieux dans l'économie réelle.

Rez-de-chaussée actifs
Artisans et commerces locaux
Économie sociale et solidaire
Mixité des usages

Durable.

Donner de l'avenir aux lieux que nous créons

Un immobilier sobre, confortable et capable de traverser le temps.

Que pouvons-nous préserver, réparer, transformer ou réemployer avant de démolir et de reconstruire ?

ORA privilégie une transformation sobre du bâti existant. Nous conservons ce qui a de la valeur, une structure, une matière, un usage, une histoire, et intervenons avec précision pour donner aux lieux une nouvelle capacité d'usage.

Lorsque nous construisons, nous le faisons pour la durée : qualité des matériaux, confort d'été comme d'hiver, simplicité d'exploitation et maîtrise des charges sont pensés dès la conception. Nous anticipons les mutations à venir, usages, climat, modes de vie et de mobilité : la flexibilité de nos lieux leur permet de rester utiles et sobres, en limitant travaux, consommations et impacts évitables.

Recyclage foncier
Réhabilitation et réemploi
Bois hybride et hors-site
Confort et charges maîtrisées

Une même exigence : créer de la valeur qui se voit, qui se vit et qui reste.

Pourquoi ORA

L'immobilier ne se résume pas à construire.

ORA est née d'une conviction : un projet immobilier doit rendre un quartier plus vivant, plus utile et plus désirable.

Un pas de côté

Après près de quinze ans dans les grands groupes de promotion immobilière, chez Cogedim, OGIC et SOGEPROM, nous faisons un pas de côté. Non pas pour renier ce métier, mais pour le pratiquer autrement : en réunissant développement foncier, montage, architecture et direction technique dans une même équipe.

Un modèle sous tension

Foncier rare et coûteux, normes complexes, coûts de construction en hausse, collectivités prudentes, acquéreurs contraints et investisseurs en quête de rentabilité : c'est toute la chaîne de valeur qui doit se réinventer.

Le choix des sites

Cette réinvention commence par des fonciers connectés aux transports, aux services et aux nouveaux usages, où l'on peut faire évoluer la ville sans la dénaturer : des sites capables d'accueillir une mixité programmatique et architecturale dans le temps, et qui laissent une large place au dialogue avec les acteurs de la ville.

Nous voulons concilier ambition économique, exigence architecturale et bénéfice concret pour le territoire.

30années d'expérience cumulée des deux fondateurs

3opérations en développement

62logements en cours de montage

3 900m² SHAB en étude et en cours

Nos métiers

Ce que nous faisons, du foncier à la livraison.

ORA intervient avec une même logique : mettre l'expertise de développement au service de projets plus justes, plus solides et plus désirables. Selon le projet, nous portons l'opération en propre ou nous tenons à vos côtés comme investisseur, conseil, assistant, mandataire ou apporteur d'affaires. Chaque barre indique les phases que couvre le métier.

Métier / phase

01Foncier & opportunité

02Programmation & faisabilité

03Montage & financement

04Conception & autorisations

05Réalisation & livraison

Promotion immobilière

Concevoir, monter et réaliser des opérations à taille maîtrisée. ORA maître d'ouvrage, seul ou en co-promotion.

PropriétairesCollectivitésInvestisseurs

Investissement

Porter et structurer des projets créateurs de valeur dans le temps, aux côtés de partenaires financiers.

InvestisseursFoncièresPartenaires financiers

Structuration et portage→

Stratégie foncière

Accompagner les promoteurs dans l'identification et la valorisation de leurs opportunités : sourcing, études de capacité, scénarios.

PromoteursAménageursCollectivités

Stratégie foncière→

Conseil patrimonial immobilier

Éclairer les propriétaires dans leurs choix d'acquisition, de détention ou de cession : valorisation d'actifs, due diligence.

PropriétairesInstitutionnelsFoncières

Conseil patrimonial→

Assistance technique · AMO

Piloter montage, études, travaux, DCE, appels d'offres et livraison aux côtés du maître d'ouvrage.

FoncièresBailleursHôteliers

Assistance à maîtrise d'ouvrage→

MOD

Maîtrise d'ouvrage déléguée : nous pilotons l'opération pour votre compte, sous mandat.

InvestisseursPromoteurs

Mandat de MOD→

Un interlocuteur unique sur toute la chaîne : le même binôme de fondateurs suit votre projet de la première visite de site à la remise des clés.

Nous travaillons avec des partenaires qui partagent cette conviction : la performance d'un projet se mesure aussi à ce qu'il laisse au territoire.

Nos expertises

Quatre savoir-faire réunis dans une même équipe.

La conception et le montage ne sont pas confiés à des équipes séparées : chaque arbitrage technique est pesé avec son effet économique, et inversement.

Foncier & urbanisme

Identifier le potentiel d'un site et ce que les règles permettent d'y faire.

Lecture du PLU et du PLUi
Études de capacité
Sourcing et maîtrise foncière
Dialogue avec les services instructeurs

Programmation & usages

Imaginer la vie du lieu et la mixité qui le fera vivre.

Logements, activités, services
Rez-de-chaussée actifs
Exploitants et artisans locaux
Espaces verts partagés

Montage & financement

Transformer une intention en opération finançable et sécurisée.

Bilans promoteur et charge foncière
SCCV, co-promotion, VEFA
Dation, bail à construction
Partenaires investisseurs

Architecture & technique

Donner forme avec justesse, de l'esquisse au chantier.

Conception et réhabilitation
Construction bois hybride
Préfabrication hors-site
Chiffrage et économie de la construction
Gestion des appels d'offres et marchés travaux
Direction technique de chantier

TypologiesLogementProgrammes mixtesHôtellerieTertiaireTransformation de bureauxFriches

Nos partenaires

Une offre pensée pour chaque acteur du projet.

04Propriétaires particuliersTerrain, maison, immeuble ou local : une page dédiée↗

Nos projets

Transformer l'existant, révéler les possibles.

L'Atelier 12

Résidentiel · Montreuil (93)

Cités 130

Résidentiel · Aubervilliers (93)

Snowflakes

Hôtellerie · Chamonix (74)

Nos réalisations & projets ↗

Parlons de votre projet.

Un foncier, un bâtiment à transformer, une ambition pour votre territoire : chaque projet commence par une rencontre.

Prendre contact ↗

Vendre son terrain à un promoteur, au juste prix.

Terrain constructible, maison avec jardin, immeuble ou local d'activité : ORA étudie le potentiel de votre bien comme le ferait un promoteur, vous explique sa valeur réelle, puis vous accompagne jusqu'à la vente. Vente simple, dation, association : vous choisissez en connaissance de cause.

Faire étudier mon terrain Découvrir notre méthode ↓

72 hpour un premier avis

5étapes, de l'étude à l'acte

6montages possibles

0engagement avant la promesse

La valeur de votre terrain

Pour un promoteur, votre terrain vaut ce qu'on peut y construire.

Une agence estime votre maison au prix du mètre carré du quartier. Un promoteur raisonne autrement : il calcule le nombre de logements que les règles d'urbanisme permettent sur votre parcelle, ce qu'ils se vendront, ce qu'ils coûteront à bâtir. C'est le bilan promoteur à rebours.

Le solde de ce calcul, la charge foncière, est le prix maximal qu'un promoteur peut payer pour votre terrain. Sur une parcelle bien placée, il dépasse souvent la valeur d'usage de la maison qui s'y trouve.

Nous faisons ce calcul pour vous, avant toute négociation, et nous vous le montrons ligne à ligne.

Bilan à rebours · exemple illustratif

Chiffre d'affaires des logements5,50 M€

Travaux de construction− 2,20

Études, honoraires, assurances− 0,50

Taxes et frais financiers− 0,40

Commercialisation− 0,25

Marge du promoteur− 0,55

Charge foncière : votre terrain1,60 M€

Exemple non contractuel : environ 1 000 m² de logements vendus 5 500 €/m². Chaque terrain fait l'objet d'un calcul propre à sa commune, ses règles et son marché.

Notre méthode d'étude et de valorisation

Cinq étapes, de l'étude de votre parcelle à la signature chez le notaire.

Les deux premières étapes vous donnent un premier avis sous 72 heures. Vous décidez ensuite, librement, d'aller plus loin.

Premier avis · 72 h
Analyse du foncier
Cadastre, zonage du PLU ou du PLUi, hauteurs, emprise au sol, servitudes, risques, accès et réseaux.
Premier avis · 72 h
Étude de capacité
Une esquisse d'architecte : volume constructible, surface de plancher, nombre de logements possible.
Valorisation
Bilan et scénarios
Bilan à rebours, charge foncière, comparaison des montages : vente, dation, association.
Engagement
Offre et promesse
Offre écrite et argumentée, puis promesse de vente sous conditions suspensives, chez votre notaire.
Accompagnement
Jusqu'à l'acte
Dépôt du permis, purge des recours, financement : nous vous tenons informé jusqu'à la signature de l'acte.

Propriétaires d'un terrain, d'une maison ou d'un local

Vendre, garder un logement neuf ou devenir associé.

72 hpour un premier avis sur votre bien
6montages possibles, de la vente simple à la dation
1interlocuteur, du premier rendez-vous à l'acte

Découvrir notre méthode ↗Faire étudier mon terrain

Les montages possibles

Vendre n'est pas la seule option.

Selon votre âge, votre fiscalité, votre envie de rester dans le quartier ou de transmettre, plusieurs montages sont possibles. Nous vous les présentons côte à côte, chiffrés.

Montage	Ce que vous recevez	Ce que vous gardez	Pour qui	Part de la valeur créée
Vente simple	Le prix, versé à l'acte	Rien : vous êtes libre	Ceux qui veulent liquidité et simplicité	●○○
Vente avec dation	Une partie en argent, une partie en logement ou local neuf	Un bien neuf dans l'immeuble construit	Ceux qui veulent rester dans leur quartier	●●○
Association	Des parts de la société de projet, puis une quote-part du résultat	Un intérêt dans l'opération	Investisseurs patients, prêts à partager le risque	●●●
Bail à construction	Un loyer, et le bâtiment à la fin du bail (18 à 99 ans)	La propriété du sol	Ceux qui veulent transmettre le foncier	●●○
Division parcellaire	Le prix de la partie cédée	Votre maison et une partie du jardin	Grands terrains en zone pavillonnaire	●○○
Vente groupée entre voisins	Un meilleur prix grâce à une parcelle plus grande	Rien : vente coordonnée	Parcelles trop petites seules	●●○

Situations particulières

Les cas complexes font partie de notre métier.

Indivision et succession

Nous présentons à chaque héritier une analyse claire de la valeur et des options, et travaillons avec votre notaire pour faciliter l'accord.

Bien loué en habitation

Congé pour vente, délais légaux, accompagnement du locataire : nous intégrons ces étapes au calendrier de l'opération.

Local en bail commercial

Refus de renouvellement, indemnité d'éviction, transfert du fonds : nous chiffrons et négocions pour vous.

Maison occupée par vous

Relogement, dation d'un logement neuf, calendrier adapté : vous ne quittez votre maison qu'au moment convenu.

Pourquoi ORA

Un promoteur qui vous montre ses calculs.

Les fondateurs d'ORA ont passé près de quinze ans chacun chez de grands promoteurs. Ils connaissent la façon dont une offre foncière est construite, et ils vous l'expliquent.

Rencontrer les fondateurs ↗

TransparenceLe bilan à rebours vous est présenté ligne à ligne.
Conception et montage réunisUn architecte-ingénieur et un développeur étudient votre bien ensemble.
Un interlocuteur uniqueNos équipes de développeurs vous suivent du premier rendez-vous à l'acte.
ConfidentialitéVos informations ne sont jamais transmises à des tiers.
LibertéAucun engagement avant la signature d'une promesse.

Questions fréquentes

Vendre son terrain à un promoteur : vos questions.

Mon terrain peut-il intéresser un promoteur ?

Tout dépend de ce que le plan local d'urbanisme permet d'y construire : zonage, hauteur, emprise au sol, accès, servitudes. Une parcelle en zone urbaine dense, bien desservie, ou plusieurs parcelles voisines regroupées, intéressent souvent un promoteur. Notre étude de potentiel vous répond sous 72 heures.

Comment un promoteur calcule-t-il le prix de mon terrain ?

Par le bilan promoteur à rebours : du chiffre d'affaires attendu des logements à construire, il déduit les coûts de construction, les études, les taxes, les frais financiers et commerciaux et sa marge. Le solde est la charge foncière, c'est-à-dire le prix maximal qu'il peut payer pour votre terrain.

Qu'est-ce qu'une vente avec dation ?

Une partie du prix de votre terrain vous est payée en nature : un ou plusieurs logements, ou un local, dans l'immeuble construit à sa place. Vous restez ainsi propriétaire dans votre quartier, dans du neuf.

Combien de temps dure une vente à un promoteur ?

La promesse de vente est signée sous conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Entre la promesse et l'acte authentique, comptez en général 12 à 18 mois en Île-de-France.

Mon bien est loué : puis-je le vendre à un promoteur ?

Oui. Pour un logement, le congé pour vente obéit à des délais légaux. Pour un local sous bail commercial, le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction pour le locataire. Nous chiffrons ces coûts et les intégrons au montage.

Nous sommes plusieurs héritiers : comment vendre ?

La vente d'un bien en indivision demande l'accord des indivisaires. Nous présentons à chacun une analyse claire de la valeur et des options, et nous travaillons avec votre notaire pour faciliter l'accord.

Quelle fiscalité s'applique à la vente de mon terrain ?

La vente de votre résidence principale est en principe exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un terrain à bâtir ou une résidence secondaire, des abattements s'appliquent selon la durée de détention. Votre notaire confirme votre situation.

L'étude de potentiel m'engage-t-elle ?

Non. Vous restez libre à chaque étape, jusqu'à la signature d'une promesse de vente.

Deux parcours complémentaires, une même conviction.

Forts de près de quinze années d'expérience chacun au sein d'agences d'architecture et d'ingénierie de renom et de grands groupes de promotion immobilière, Axel et Mata ont fondé ORA avec la volonté de pratiquer l'immobilier autrement.

En associant expertise du développement foncier, vision architecturale et maîtrise opérationnelle, ils défendent une approche indépendante, agile et partenariale de la transformation urbaine.

Axel Gurviez

Président & co-fondateur
Développement & stratégie immobilière

Imaginer les opportunités, fédérer les acteurs et donner vie aux projets.

Diplômé de l'ESTP, Axel Gurviez possède près de quinze années d'expérience dans le développement immobilier, acquises notamment chez Cogedim et OGIC, où il a exercé les fonctions de Directeur du développement. Spécialiste de la stratégie foncière, du montage d'opérations et des projets urbains complexes, il associe vision stratégique, maîtrise économique et sens du partenariat.

Lire le parcours complet

Son parcours l'a conduit à intervenir sur des projets immobiliers et urbains complexes, de l'identification des opportunités foncières à la structuration et au développement d'opérations, en lien étroit avec les collectivités, les aménageurs, les bailleurs sociaux, les investisseurs et les partenaires de la fabrique urbaine.

Au sein d'OGIC, il a contribué au développement de projets associant exigence architecturale, mixité des usages et intégration territoriale. Sa force réside dans sa capacité à identifier le potentiel d'un lieu, à en révéler les opportunités et à réunir les conditions de sa transformation.

Avec ORA, il souhaite faire émerger des projets qui concilient création de valeur économique, qualité architecturale, utilité sociale et responsabilité environnementale.

Cogedim OGIC

ESTP

E-mail[email protected]

Mata Walker

Directeur général & co-fondateur
Conception, montage & direction technique

Conjuguer vision architecturale, intelligence constructive et maîtrise opérationnelle.

Ingénieur ESTP et architecte diplômé de Paris-La Villette, Mata Walker bénéficie de près de quinze années d'expérience à la croisée de l'architecture, de l'ingénierie et du développement immobilier. Son parcours, des Ateliers Jean Nouvel et de l'Agence Mimram à Aéroports de Paris, puis chez OGIC et SOGEPROM, lui confère une vision transversale des projets, de leur conception à leur réalisation.

Lire le parcours complet

Au sein des Ateliers Jean Nouvel et de l'Agence Mimram, il a développé une culture de l'exigence architecturale, de l'innovation constructive et du dialogue entre conception et ingénierie. Aéroports de Paris lui a permis d'appréhender les enjeux de projets d'infrastructures complexes.

Chez OGIC et SOGEPROM, il a exercé des responsabilités de direction technique et de pilotage d'opérations immobilières. Il porte une attention particulière à la valorisation de l'existant, à la sobriété des ressources, à l'évolution des usages et à la pérennité des constructions.

Chez ORA, il défend un immobilier inventif, pragmatique et ancré dans les territoires, où la qualité architecturale se met au service des usages et de la création de valeur durable.

Ateliers Jean Nouvel Agence Mimram Groupe ADP OGIC SOGEPROM

ESTP ENSA Paris-La Villette ESSEC CentraleSupélec